Elle loue une chambre de sa maison de Besançon à un étudiant : au printemps, elle s’apprête à déclarer 4 560 euros qu’elle ne doit pas

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Un mardi d'avril, vers neuf heures, la pluie tapait sur la verrière de la cuisine, rue des Chaprais, à Besançon. Mireille avait étalé ses relevés bancaires à côté du bol de café refroidi. Au-dessus, le plancher craquait sous les pas de Théo, qui cherchait ses chaussures avant son cours. Elle a ouvert l'ordinateur, tapé son mot de passe, et cherché la case des loyers.

Une grande maison des Chaprais devenue trop silencieuse pour une seule personne

Mireille a 67 ans et elle habite la même maison depuis trente-quatre ans. C'est une bâtisse en pierre de taille, trois niveaux, un jardin étroit qui descend vers une rangée de groseilliers. Elle y a élevé deux fils, aujourd'hui installés à Lyon et à Strasbourg. Son mari, Bernard, est mort il y a six ans, d'un cœur qui avait prévenu sans que personne n'écoute vraiment. Depuis, les pièces se sont refroidies une à une, et le chauffage au fioul coûtait de plus en plus cher.

Ancienne professeure de lettres au lycée Victor-Hugo, Mireille touche une retraite correcte, sans plus. Elle n'a jamais aimé compter, mais elle compte quand même, le soir, sur un cahier à spirale. Le fioul, la taxe foncière, l'assurance, la toiture qu'il faudra bien refaire un jour. Ses fils lui suggéraient de vendre et de prendre un appartement en ville, près des commerces. Elle répondait toujours la même chose, en riant un peu, que les murs n'étaient pas encore prêts à la laisser partir.

Le dernier étage, c'est l'ancienne chambre des garçons, réunie en une seule grande pièce mansardée de trente-deux mètres carrés. Bernard y avait ajouté une petite salle d'eau, l'année où les enfants étaient étudiants. Depuis, la pièce servait de débarras, avec des cartons de copies corrigées et une machine à coudre jamais rangée. Mireille montait parfois y ouvrir les velux pour aérer. Elle restait là quelques minutes, à regarder la citadelle au loin, en se disant qu'il y avait là trop d'espace pour la poussière.

L'annonce punaisée à la fac et l'arrivée de Théo

C'est sa voisine, Nadia, qui lui a soufflé l'idée un dimanche, devant la boulangerie. Sa sœur, à Dijon, louait une chambre à une étudiante en médecine depuis deux ans. Ça lui faisait de la compagnie, un peu d'argent, et quelqu'un pour monter les packs d'eau. Mireille a d'abord haussé les épaules, puis elle y a repensé toute la semaine. En septembre, elle a imprimé une annonce sobre et l'a punaisée sur le panneau du campus de la Bouloie, entre deux offres de covoiturage.

Théo a appelé le lendemain. Il a 21 ans, il vient d'un village du Haut-Jura, près de Morez, et il entrait en troisième année de licence de géographie. Il cherchait un endroit calme, loin des résidences bruyantes, et surtout moins cher qu'un studio. Ils se sont mis d'accord sur 380 euros par mois, charges comprises, avec l'accès à la cuisine. Il a déposé ses affaires un samedi, dans la vieille Clio de son père, avec un vélo accroché à l'arrière.

Mireille a fait les choses proprement, comme elle fait tout. Un vrai bail, un état des lieux, une quittance chaque mois écrite à la main. Théo a déclaré la chambre comme sa résidence principale, il y a fait suivre son courrier et ses papiers de la caisse d'allocations familiales. Il ne rentrait chez ses parents qu'un week-end sur trois. Très vite, une routine s'est installée : le café partagé le matin, les pâtes du soir qu'il préparait en double, et les discussions sur le tracé des rivières comtoises.

« J'étais prête à payer des impôts sur un service que je rendais, ça me paraissait juste, voilà tout. »

Un montant annuel qui ne ressemblait plus à un petit arrangement

Pendant l'hiver, Mireille n'a pas pensé une seule fois aux impôts. Les loyers arrivaient le cinq du mois, elle les notait dans son cahier à spirale, et elle payait le fioul un peu plus sereinement. C'est en janvier, en faisant le total de l'année, qu'elle a eu un petit pincement. Quatre mois de loyer pour l'année écoulée, mais l'année suivante, ce serait douze mois. Douze fois 380 euros, soit 4 560 euros. Écrit noir sur blanc, le chiffre lui a paru soudain très officiel.

Soyons honnêtes, elle avait toujours imaginé que ce genre de petite location restait dans une zone grise. Mais elle n'était pas femme à tricher, et le chiffre l'a travaillée. Elle a pensé à ses collègues retraités qui avaient reçu des courriers du fisc pour des broutilles. Elle s'est imaginé un contrôle, des pénalités, une lettre recommandée dans la boîte aux lettres. Le soir même, elle a dit à Théo, en remuant sa soupe, qu'il faudrait sans doute qu'elle déclare tout ça au printemps.

Théo a levé les yeux de son téléphone, un peu gêné, comme si c'était sa faute. Il a demandé si le loyer allait augmenter à cause des impôts. Mireille l'a rassuré tout de suite, en lui disant que c'était son affaire à elle, pas la sienne. Mais une fois seule, elle a ouvert son ancien avis d'imposition et l'a relu ligne par ligne. Elle ne voyait pas où mettre cet argent. Revenus fonciers, micro-BIC, location meublée : les mots se mélangeaient dans sa tête.

Des forums contradictoires et un conseil de beau-frère mal compris

Elle a commencé par chercher sur internet, et elle s'est perdue en vingt minutes. Un forum disait qu'il fallait tout déclarer en location meublée, avec un abattement. Un autre parlait d'un statut de loueur professionnel, avec un numéro d'entreprise à demander. Un troisième affirmait, sans source, que tout était imposable dès le premier euro. Elle a noté les sigles sur un post-it jaune, puis sur un deuxième, puis elle a refermé l'ordinateur avec la désagréable sensation d'être redevenue une élève qui n'a pas révisé.

Elle a appelé son beau-frère, Gérard, ancien comptable dans une concession automobile à Montbéliard. Il a écouté, il a soupiré, et il a tranché très vite. Pour lui, c'était de la location meublée, il fallait déclarer les 4 560 euros dans la case des revenus non professionnels, et l'abattement ferait le reste. Il a même calculé à voix haute ce qu'elle paierait, à la louche. Mireille a raccroché à moitié rassurée, avec un chiffre en tête, et l'impression qu'elle allait payer pour avoir rendu service.

En avril, quand la déclaration en ligne s'est ouverte, elle s'y est mise un mardi matin, sous la pluie. Elle a trouvé la case indiquée par Gérard, elle a tapé le montant, et elle a hésité, le doigt au-dessus de la touche. Quelque chose la retenait, sans qu'elle sache quoi. Elle a enregistré sans valider. Elle s'est dit qu'elle n'était pas pressée, qu'elle avait jusqu'à la fin mai, et qu'un rendez-vous au centre des impôts ne coûtait rien.

« Gérard m'a donné un chiffre au téléphone, et moi je l'ai cru, comme on croit un comptable. »

Au guichet de la rue Gambetta, une question sur les mètres carrés

Elle a pris rendez-vous et s'y est rendue un jeudi, avec ses quittances dans une chemise cartonnée bleue. L'agent qui l'a reçue, une femme d'une cinquantaine d'années aux lunettes rouges, a écouté son histoire sans l'interrompre. Puis elle a posé trois questions, très simples. Est-ce que la chambre est dans votre résidence principale. Est-ce que c'est la résidence principale de votre locataire. Et quelle est la surface de la pièce louée. Mireille a répondu oui, oui, et trente-deux mètres carrés, sans comprendre où on l'emmenait.

L'agent a sorti une calculatrice et a expliqué le principe. Quand on loue ou sous-loue une partie de sa propre résidence principale, et que cette pièce devient la résidence principale du locataire, les loyers peuvent être exonérés d'impôt. À une condition : que le loyer reste raisonnable, sous un plafond annuel par mètre carré, charges comprises, que l'administration fixe et met à jour chaque année. Ce plafond est plus élevé en Île-de-France qu'ailleurs. Mireille a demandé de répéter, parce qu'elle était certaine d'avoir mal entendu.

L'agent a fait le calcul devant elle. Les 4 560 euros annuels divisés par trente-deux mètres carrés donnaient environ 142 euros par mètre carré et par an. Pour l'année en cours, le plafond applicable en province se situait un peu au-dessus, a-t-elle précisé en vérifiant sur son écran. Dans sa situation, donc, rien à déclarer. Mireille est restée silencieuse un instant, la chemise bleue sur les genoux. Elle a dit qu'elle s'apprêtait à payer l'impôt sur une somme dont elle ne devait rien.

Ce que Mireille vérifie désormais chaque année avant de signer

En rentrant, elle a ouvert son brouillon de déclaration et effacé le montant tapé deux semaines plus tôt. Elle a appelé Gérard, qui a d'abord protesté, puis reconnu qu'il ne connaissait pas cette règle, faute de l'avoir jamais rencontrée. Le soir, elle l'a raconté à Théo, qui a ri en disant qu'il était donc fiscalement invisible. Mireille a ajouté une page à son cahier à spirale, intitulée simplement chambre du haut, avec la surface, le loyer annuel et le plafond.

Elle a aussi compris ce qui pouvait tout faire basculer. Si elle augmentait le loyer à 450 euros, le rapport au mètre carré dépasserait le plafond, et l'ensemble redeviendrait imposable. Si elle louait à un touriste pour quelques nuits, ce ne serait plus la résidence principale du locataire. Et si la pièce avait été plus petite, à loyer égal, le calcul aurait changé. On connaît tous ça, ces règles qui tiennent à un détail qu'on n'aurait jamais pensé à mesurer avec un mètre ruban.

Aujourd'hui, la maison des Chaprais a retrouvé un peu de bruit, et le cahier à spirale un peu de calme. Mireille a gardé un double des quittances, du bail et du justificatif de domicile de Théo, au cas où on lui poserait la question. Elle dit qu'elle ne refera pas l'erreur de croire le premier forum venu. Chaque janvier, elle vérifiera le nouveau plafond publié par l'administration avant d'envoyer le moindre chiffre. Le reste, elle l'emploie à mettre de côté pour cette fameuse toiture.

« La dame m'a demandé la surface de la chambre, j'ai cru qu'elle parlait de la taxe foncière. »

• Vérifier que la pièce louée se trouve bien dans votre propre résidence principale.
• S'assurer qu'elle constitue la résidence principale du locataire, justificatifs à l'appui.
• Mesurer la surface exacte de la pièce louée et calculer le loyer annuel, charges comprises.
• Diviser ce loyer annuel par la surface et comparer au plafond publié chaque année par l'administration.
• Revérifier le calcul avant toute hausse de loyer ou changement de locataire.
• En cas de doute, demander un rendez-vous au centre des impôts avec bail et quittances.